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千百惠小編詳談：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃篇
發(fā)布時間 : 2022-01-15 08:26:26
營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)從繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)槔U納增值稅，增值稅的計算方法和納稅申報方式發(fā)生了很大變化，比營業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空期也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)應(yīng)根據(jù)營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的新變化，研究稅收籌劃的新思路和新方法。
在談?wù)撨@個新方法之前，千百惠·邊肖首先糾正了五個錯誤，所以不要犯它們。
1、收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費(fèi)用部分房地產(chǎn)開發(fā)公司將部分商品房價款(應(yīng)收但未付款)兌換為廣告服務(wù)(應(yīng)付但未付款)沖減收入和支出，不計入收入(支出)項目進(jìn)行核算、計算和申報相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致營業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(營業(yè)稅正式取消前)較少。
2、隱瞞臨時出租房產(chǎn)收入一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量暫時未出售的空房屋出租給個人或集體取得租金收入，采取不入賬或計入經(jīng)常項目的方法，隱瞞、隱瞞應(yīng)納稅所得額。待出售時，將房地產(chǎn)的銷售收入計入銷售收入，并申報銷售營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)。
3、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款，不記入預(yù)收款項，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到的款項不入賬，而是通過向法人或關(guān)聯(lián)方借款的方式將資金轉(zhuǎn)入賬戶，導(dǎo)致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在營業(yè)稅正式取消之前)。
4、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人(未上市)等虛構(gòu)團(tuán)體名義繳納土地征收費(fèi)后，征用土地自行建設(shè)房地產(chǎn)出售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)與合作建房混為一談，只申報建筑安裝營業(yè)稅，逃避營業(yè)稅及銷售房地產(chǎn)附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在營業(yè)稅正式取消前)。
5、費(fèi)用沖抵收入或購房款部分房地產(chǎn)開發(fā)公司收到的售房預(yù)付款和預(yù)售房款，記入預(yù)付款賬戶，通過支付客戶賠償金、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤炭款等直接沖抵預(yù)付款賬戶。有的企業(yè)用收到的購房款沖抵已支付的費(fèi)用，然后記錄收入或預(yù)收賬款的差額，導(dǎo)致少收營業(yè)稅及附加費(fèi)和企業(yè)所得稅(在正式取消營業(yè)稅之前)。
以上五種方式均為隱瞞收入、不作或少作收入，違反相關(guān)稅收法律法規(guī)，構(gòu)成偷稅，情節(jié)嚴(yán)重的甚至構(gòu)成偷稅。因此，我們必須堅決抵制。在這種情況下，有沒有其他方法可以在不違法的情況下達(dá)到節(jié)稅的目的？當(dāng)然，請繼續(xù)往下看。
1、充分利用國家稅收政策(1)內(nèi)部工程避免工程結(jié)算。
現(xiàn)行稅法規(guī)定，單位獨立核算的內(nèi)部施工隊伍，對所屬單位的建筑安裝工程負(fù)責(zé)。如果與單位結(jié)算工程價款，無論是否編制工程預(yù)算(預(yù)預(yù)算)，都是我們進(jìn)行相關(guān)節(jié)稅規(guī)劃，滿足前述要求，妥善創(chuàng)造不征稅適用條件的關(guān)鍵。
(2)收取轉(zhuǎn)讓和分包管理費(fèi)，而不是項目中介介紹費(fèi)。
無論工程公司是否與建設(shè)單位簽訂合同，都將適用不同的稅率。承包公司與建設(shè)單位簽訂合同的，建筑業(yè)稅率為3%；否則，適用5%的服務(wù)業(yè)稅率。因此，用分包和轉(zhuǎn)包的管理費(fèi)代替項目中介費(fèi)，可以達(dá)到節(jié)稅的效果。前提是從事項目中介介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，在轉(zhuǎn)讓、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。
(3)規(guī)劃增值稅、所得稅，節(jié)稅規(guī)劃依靠稅收優(yōu)惠政策。
2、通過合理選擇會計處理方法進(jìn)行稅收籌劃稅務(wù)籌劃通過合理選擇會計方法包括四個方面:業(yè)務(wù)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用籌劃、商品房開發(fā)及租賃、管理費(fèi)用等:
(1)營業(yè)費(fèi)用計劃
作為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，每年的廣告支出是一個巨大的支出項目。廣告費(fèi)用的多少往往與銷售業(yè)績密切相關(guān)。根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每個納稅年度的廣告費(fèi)應(yīng)在銷售收入的15%以內(nèi)如實扣除。有的企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一策劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一收取。很有可能因為廣告費(fèi)超過15%，總公司可能不會稅前扣除，但是子公司低于15%。針對這種情況，只有不到15%的子公司能夠承擔(dān)總公司與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的廣告費(fèi)用。
(2)財務(wù)費(fèi)用計劃
如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其中一個項目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)需要的部分資金將通過這個項目貸給銀行，利息可以在計算土地增值稅時按照商業(yè)銀行同類貸款的利率扣除。如果轉(zhuǎn)讓項目繳納的土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可以考慮享受合作建房暫免土地增值稅的優(yōu)惠政策。
(3)開發(fā)商品房和租賃商品房的規(guī)劃
部分房屋因地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向、外部環(huán)境等原因滯銷。房屋用于租賃業(yè)務(wù)時，可以將商品房轉(zhuǎn)為租賃業(yè)務(wù)用房，從商品房開發(fā)轉(zhuǎn)為租賃開發(fā)產(chǎn)品，按月計算租賃產(chǎn)品攤銷，計入成本，使企業(yè)存貨成本接近實際成本，同時增加成本，降低稅收。但是，如果將房屋留在開發(fā)產(chǎn)品賬戶提取減值準(zhǔn)備，提取的減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。
(3)管理成本規(guī)劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金，可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又減輕了單純發(fā)放工資帶來的個人和企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。此外，轉(zhuǎn)嫁給員工的不合理負(fù)擔(dān)，如交通費(fèi)、公務(wù)通訊費(fèi)(按銷售收入的一定比例稅前扣除)，可以將工資中隱含的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也減輕了企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。
3、通過周密項目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃企業(yè)在實施投資前，應(yīng)規(guī)劃整個項目的可行性，包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素。當(dāng)方案的收入和成本相同時，稅負(fù)可能成為方案采納與否的決定性因素。一片土地?zé)o論是與他人合作建設(shè)、轉(zhuǎn)讓還是自行開發(fā)，其繳納的稅收相差很大，企業(yè)最終要選擇最佳的投資方案。
4、其他的籌劃方法(1)合理分解租金收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理分解租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不出售開發(fā)的房產(chǎn)，而是用于出租的，國家規(guī)定其資本性收入應(yīng)繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅適用稅率為租金收入的12%。如果企業(yè)分解租金收入，就意味著房產(chǎn)稅會減少。因此，合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一種方法。
(2)將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)改為代建。
將房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)改為代建，由房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取置換建設(shè)費(fèi)。公司在黑龍江、禪城收取的代建費(fèi)只需繳納營業(yè)稅，如有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是房地產(chǎn)開發(fā)銷售的直接行為，則需要依法繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)。但代建有一些必要條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交相關(guān)項目計劃、建議書和規(guī)劃圖紙等。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時只收取委托單位更換建設(shè)費(fèi)和開服務(wù)發(fā)票。
(3)將房屋租賃改為承包經(jīng)營。
將房屋租賃改為承包經(jīng)營，主要針對建設(shè)時間長、區(qū)位好、租金高的房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。企業(yè)出租房屋，不僅要繳納營業(yè)稅，還要繳納深圳市房管局登記的附條件生產(chǎn)稅。但是，如果房子作為企業(yè)的資產(chǎn)承包出去，繳納的稅款就會減少。承包人與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成合同協(xié)議時，承包人定期向房屋所有權(quán)人支付一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以以房屋租金作為收取合同費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。
(4)在建項目整體轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)籌劃。
在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有多種選擇。
(5)分解商品房銷售價格
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當(dāng)分解商品房銷售價格，以便進(jìn)行稅務(wù)籌劃。如果不分解房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售的價格，就意味著企業(yè)不僅要繳納營業(yè)稅，還要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入進(jìn)行分解，以上三種稅費(fèi)可以少承擔(dān)。
在上述四種方式中，采用國家的稅收優(yōu)惠政策是最合法、最經(jīng)濟(jì)的一種。如果你在這方面有什么需求，千百惠可以幫你解決。
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